פסק-דין בתיק ת"א 15110-07-10

נתוני רקע

1.         לטענת התובע, כעולה מכתב התביעה, התובעים הינם הבעלים והמשכירים של דירה הנמצאת בנהריה, רח' בלפור 31 בקומה א' (להלן - "הדירה"). נטען כי בשנת 1956 הושכרה הדירה למנוח בן ציון טהורי ז"ל (להלן - "המנוח"). לאחר שכירות בת שנתיים היה המנוח לדייר מוגן. המנוח התגורר בדירה ונפטר לאחר שנים. לשיטת כתב התביעה אשתו, המנוחה חיה טהורי ז"ל (להלן - "המנוחה"), באה במקומו כדיירת מוגנת. ואולם בתאריך 20.9.09 נפטרה אף המנוחה. לנוכח זאת, כך התובעים, אמורה הייתה הדירה לשוב לחזקתם ואולם הנתבע, הוא נכדם של המנוח והמנוחה, מתגורר בדירה יחד עם אביו, מר אחיקם טהורי (להלן - "אחיקם") כמסיג-גבול בה. לנוכח זאת עתירת התובעים היא להורות על סילוק ידו של הנתבע מן הדירה. עוד הם עותרים לחייבו לשלם שכר ראוי בסך 1,800 ש"ח לחודש החל מיום פטירת המנוחה ועד למועד פינוי הדירה ומסירת החזקה בה בפועל לתובעים.

2.         הנתבע התגונן בפני התביעה. מלכתחילה נטען כי התובעים הם רק חלק מן הבעלים במשותף במקרקעין בהם נמצאת הדירה. הנתבע מפנה ל "תנאים המיוחדים" בחוזה השכירות שנקשר בזמנו עם המנוח. בגדרם ניתנה לשוכר זכות חד-פעמית להעביר את כל זכויותיו בדירה לאחר, אף ללא הסכמת המשכיר. לנוכח זאת, כך הנתבע, "הועברו אליו הזכויות על פי חוזה השכירות כדין, ולפיכך אין ליתן פסק דין של פינוי נגדו" (סעיף 5). עוד טוען הנתבע כי במהלך עשרות שנים, ועקב מצבה הלקוי של הדירה, נאלצו המנוח והמנוחה להשקיע השקעות נכבדות בתיקון ושיפוץ הדירה. לנוכח זאת נטען לקיזוז כל אלו, מול חוב נטען שלו. ולחילופין, וככל שתימצא עילת פינוי, עותר הנתבע לא לעשות כן אלא להעניק לו סעד מן הצדק, כאמור בסעיף 132 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן - "החוק הנ"ל").

3.         הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע 1 (להלן, גם "מאיר") ושל התובע 4 (להלן, גם "אלברט"), מיופה-כוחה של אחת מבעלי הנכס, גב' בלנש זכאי (להלן - "בלנש"). קבעתי התיק לישיבת הוכחות. בפתח ישיבת ההוכחות נמסר שאלברט נפטר. לנוכח זאת ב"כ התובעים הסכים שיש לדחות את התביעה, ככל שעסקינן בתובע 4. היתרתי לב"כ הנתבע, ככל שרצונו בכך, להגיש בקשה בכתב המתחייבת כתוצאה מההתפתחות הדיונית האמורה. משעה שבקשה כאמור לא הונחה בפניי ניתן פסק דיני החלקי בגדרו דחיתי את תביעת התובע 4. רשמתי כי "אין בדעתי להידרש לבקשה לסילוק התביעה על הסף בהמשך הדרך" (סעיף 2). קבעתי התיק להמשך הוכחות.

4.         בפרשת ההוכחות, איפוא, נמסרו תצהיריהם ונחקרו מאיר, מטעם התובעים, ואחיקם והנתבע עצמו, מטעם הנתבע. סוכם כי המומחים מטעם בעלי הדין, והם העד יוסף דולב, מטעם התובעים, והעד יוסי מילוא, מטעם הנתבע, לא ייחקרו על מסמכים שהגישו, תוך שמירת זכויות וטענות.

            להלן אדרש לסוגיות הצריכות להכרעתי.

טענות מקדמיות של הנתבע

5.         בסיכום טענותיו טוען ב"כ הנתבע למשמעות פסק דיני החלקי. בלנש, שאלברט המנוח היה מיופה-כוחה, מחזיקה ב- 50% מן המקרקעין בהם מצויה הדירה. משעה שניתן פסק דיני החלקי ובלנש לא ביקשה, חרף זאת, להצטרף לתביעה מסיק ב"כ הנתבע כי התובעים שבפניי מייצגים אך 17% מבעלי הזכויות בדירה. לנוכח זאת אין להידרש לתביעה כל עיקר, משעה שהיא מוגשת על ידי מיעוט הבעלים שהרי נגזר מכך שאין הסכמה מצד מרבית בעלי הזכויות להגיש התביעה.

6.         אין בדעתי להידרש לטענה זו גם אם הייתה צריכה לפנים, לנוכח המבואר מעלה. הזמנתי את ב"כ הנתבע, כאמור, להגיש בקשה המתחייבת מן ההתפתחות הדיונית כתוצאה מפטירתו של אלברט, מיופה-כוחה של בלנש, והוא לא עשה כן. כתוצאה מכך הבהרתי שלא אדרש לעניין זה בהמשך, וכך בדעתי לעשות.

7.         מעבר לדרוש, וכמבואר כהלכה על ידי ב"כ התובעים בכתב התשובה, הרי בהתאם לפסק דינו של כב' הנשיא שמגר ב-רע"א 1475/94 פייר בושאר נ' רות פרינדלנדר (במאגרי "נבו"), נדחתה שם הטענה על פיה אמורה הייתה להידחות תביעה הואיל ו "מי שתבע את החזקה היה רק בעלים של 1/6 מן הדירה שהיא נשוא הדיון". על כך השיב הנשיא שמגר שהוא מאמץ את עמדת בית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי "שדן בטענה זו החליט כי כל אחד מן השותפים בנכס זכאי, לפי סעיף 31(א)(3) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, להגיש תביעה לסילוק יד. הוראת החוק האמורה קובעת כי כל שותף במקרקעין רשאי אף בלי הסכמת יתר הבעלים לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר להגנת הבעלות והחזקה בהם".

חוזה השכירות

8.         עתה ראוי להתבונן בחוזה השכירות משנת 1956. המשכיר שם היה זוהר זכאי ז"ל (להלן - "זוהר"). בעמודו הראשון חוזה השכירות נחזה להיות חוזה שכירות סטנדרטי. אין עוררין כי מי שחתום עליו היו זוהר והמנוח בלבד. אף אין עוררין כי מלכתחילה התגוררו בדירה המנוח והמנוחה, בהיותה אשתו של המנוח עוד טרם כריתת חוזה השכירות האמור.

9.         נטען כי חוזה השכירות הינו חוזה אחיד ויש לפרשו פירוש לחובת המשכיר. ככל שעסקינן בעמוד הראשון האמור, הדבר אינו מעלה ואינו מוריד הגם שלהתרשמותי מדובר בנוסח שניתן היה לרכוש בחנויות, והוא שימש לצרכי חוזי שכירות של דיירות מוגנת.

            שונים הם פני הדברים ככל שעסקינן בעמודו השני תחת הכותרת "תנאים מיוחדים". אין לי ספק, כפי שאראה להלן, כי העמוד השני הוא פועל יוצא של משא ומתן שהתנהל בין המנוח לבין זוהר. משום חשיבותם אביא במלואם את הסעיפים בגדרם של אותם "תנאים מיוחדים":

"1.   השוכר מתחייב על חשבונו לעשות בדירה המושכרת לו לפי הסכם מעבר לדף באופן חד פעמי את כל התיקונים הדרושים על מנת להביאה למצב טוב וראוי לשימוש ובכלל זה לתקן ולזפת את הגג.

2.     השוכר יהיה רשאי תוך תקופת השכירות להעביר את כל זכויותיו לפי חוזה זה לאחר מבלי להיות זקוק להסכמת המשכיר. הרשאה זו הרשאה חד פעמית לשוכר הנוכחי בלבד. עם העברת זכויות השכירות לפי חוזה זה על ידי השוכר הנוכחי לא תהיה לשוכר שיבוא במקומו כל זכות העברה כזאת".

הדיון המשפטי

10.        המחלוקת המשפטית שבין הניצים בפניי היא אותה מחלוקת משפטית שתוארה ב-רע"א 1711/98 דוד שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1) 394 (להלן - "פרשת שפי"). אין לי אלא להתפלא על ב"כ הצדדים שלא ראו, לכל אורך הדרך, לאזכר את פרשת שפי שחולשת על מסכת העניינים שבפניי.

11.        ב פרשת שפי נחלקו דעות השופטים. כב' השופט אנגלרד, בפסק דינו המקיף ובדעת מיעוט, תיאר את השתלשלות העניינים והגדיר את המחלוקת. כב' הנשיא ברק וכב' השופטת (כתוארה אז) ביניש, הביאו את דעת הרוב.